Il notaio esiste negli ordinamenti di diritto civile allo scopo di fornire assistenza e consulenza alle parti nei contratti che hanno un maggiore impegno economico e una maggiore importanza sociale, come appunto è l’acquisto di una casa di abitazione.
Il notaio ha il compito di verificare che la proprietà sia piena, non sia gravata da formalità pregiudizievoli e di controllare che la proprietà esista regolarmente nel catasto in modo che non vi siano dubbi sull’identità dei proprietari, sull’identità del bene comprato e che sia possibile pagare le relative tasse senza nessun tipo di complicazione.
Il notaio deve in sede di stipula, non solo leggere ma spiegare in modo esauriente il contenuto degli atti e consigliare le parti in modo imparziale su aspetti legali connessi all’atto stipulato.
Il notaio risponde per l’inesatta identificazione delle parti o del bene compravenduto o per l’esistenza di vincoli o pesi che non siano stati espressamente dichiarati.

Identificazione delle parti e verifiche notarili
L’introduzione contiene d’identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro capacità di agire.

Scambio del consenso
Le parti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dal venditore all’acquirente ed identificano, con i suoi giusti dati catastali, l’immobile compravenduto. Per questo motivo dopo la frase “censito nel catasto di” e l’indicazione del comune, sono contenuti i dati di identificazione e classamento della proprietà immobiliare, che sono i dati che servono per le dichiarazioni fiscali che le parti devono fare in seguito all’atto di compravendita.

I patti
Vengono riportati i patti che sono trascritti nel precedente contratto di proprietà nel registro della proprietà immobiliare, e/o patti che sono relativi all’immobile e che è opportuno che il notaio non solo legga ma anche spieghi, in particolare alla parte acquirente. Di solito si tratta di servitù e parti comuni.

Disciplina legale del prezzo di vendita
La disciplina legislativa del prezzo è assai complessa: la prassi è quella di indicare negli atti notarili un valore parametrato alla rendita catastale dell’immobile. La legge di registro prevede che, se le parti indicano un valore di questo tipo, l’amministrazione finanziaria non possa effettuare alcun accertamento sul valore indicato in atto. Purtroppo, a causa di questa legge formalistica e abbastanza datata, le parti indicano nell’atto notarile non il prezzo reale della loro compravendita bensì il valore catastale sulla base del quale verranno pagate le relative tasse. Questa prassi è ormai così consolidata che si può considerare pacifica, ma in alcuni casi non è assolutamente opportuno seguirla. In particolare, quando la parte venditrice sia tenuta al pagamento dell’IRPEF sul prezzo, cioè quando la parte venditrice rivende una proprietà immobiliare prima che sia decorso il termine dei cinque anni e quindi è costretta a pagare l’IRPEF sulla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita ovvero se la parte venditrice è una società/impresa. In questo caso, l’amministrazione finanziaria non ha nessun limite alla sua potestà di accertamento e, poiché le somme pagate in un contratto di compravendita vengono segnalate all’anagrafe tributaria, è evidente che le probabilità di riuscire a nascondere la transazione sono pressoché nulle. In un‘ipotesi di questo tipo è indispensabile che le parti indichino il prezzo effettivo nell’atto.

Diritti e doveri delle parti
Gli articoli successivi dell’atto di compravendita disciplinano diritti e doveri della parte acquirente e della parte venditrice. In particolare, disciplinano le garanzie della piena ed esclusiva proprietà, dell’inesistenza di vizi cioè di difetti dell’immobile che rendano necessaria una manutenzione immediata e disciplinano la regolarità catastale e urbanistica.

Obblighi della parte venditrice
La parte venditrice è tenuta a dare alla parte acquirente tutte le garanzie relative alla piena ed esclusiva proprietà dell’immobile e all’assenza di rischi e difetti; è tenuta inoltre a fornire durante l’istruttoria tutta la documentazione notarile esistente al notaio. Ove non ne disponga, il reperimento di questa documentazione è un suo preciso dovere che nasce dalla firma del contratto preliminare. Se la parte venditrice non collabora con il notaio, la stipula del contratto di compravendita diventa pressoché impossibile: in questo caso la parte venditrice risponde per inadempimento del preliminare e perde il doppio della caparra versata dalla parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli ulteriori danni ove questi si verifichino. E’ estremamente importante quindi che la parte venditrice abbia un comportamento collaborativo e costruttivo.

Obblighi della parte acquirente
La parte acquirente ha l’obbligo di pagare il prezzo contestualmente alla vendita, come è da prassi in Italia, o nei termini precisamente indicati nel contratto ove vi sia una dilazione del prezzo. Il caso più comune di dilazione del prezzo è quello del bonifico bancario delle somme erogate da una banca in concomitanza di un mutuo. Quando questa procedura è richiesta dalla banca è estremamente importante che la parte venditrice ne sia informata perché, ove questo non venga chiaramente regolato nel contratto preliminare (c.d. compromesso), la parte acquirente si troverà in difetto rispetto alla parte venditrice non disponendo delle somme necessarie a pagare il prezzo al momento del rogito come richiede la legge.