In Italia, fino a non molti anni fa, la compravendita di immobili era segnata da una prassi contrattuale molto semplificata, contenuta nelle fasi essenziali del contratto preliminare e del definitivo. Questa prassi è andata via via dilatandosi in conseguenza della evoluzione della funzione e figura di un nuovo soggetto commerciale, il mediatore immobiliare (attività regolata dalla legge 3 febbraio 1989, n°39), che opera per fasi successive e che possono così riassumersi:

• l'incarico di vendita; l’aspirante venditore sottoscrive un modulo prestampato che consegna all'agente immobiliare, impegnando per un certo tempo un determinato bene immobile ai fini di una futura vendita;
• la proposta di acquisto; l’agente immobiliare, in possesso dell'incarico di vendita, cerca sul mercato i potenziali acquirenti, facendo sottoscrivere, di norma anche a più di un interessato, un modulo prestampato definito appunto "proposta d’acquisto";
• accettazione della proposta d’acquisto, mediante sottoscrizione sul medesimo prestampato, o anche su foglio separato;
• stipulazione del contratto preliminare;
• stipulazione del contratto definitivo di compravendita.

Quando finalmente, da soli o con l'aiuto dell'agenzia immobiliare, viene raggiunto un accordo sul prezzo, incomincia la trafila delle carte da firmare. Non si tratta, in realtà, di una procedura troppo lunga e complessa, ma deve essere seguita con precisione, per evitare scocciature e dispiaceri. Impegnarsi a fare il necessario, passo dopo passo, vuol dire gestire con serenità la delicata faccenda dell'acquisto della casa. Il primo passo è proprio la proposta d'acquisto, che il compratore formula al venditore, impegnandosi ad acquistare la casa alle condizioni e al prezzo che è stato concordato in precedenza. Questa proposta impegna solo l'acquirente.

Nella proposta d'acquisto devono essere presenti i seguenti elementi indispensabili:

• dati di venditore e acquirente;
• dati del mediatore immobiliare
• indirizzo, descrizione e prezzo della casa;
• termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta;
• tempi dei pagamenti, data e luogo del futuro rogito.

È un atto che precede il rogito vero e proprio, e il suo nome ufficiale sarebbe "promessa di vendita". Si tratta di un documento di carattere privato (non deve, infatti, essere redatto da un notaio obbligatoriamente) fra le parti, nel quale però sono già individuati tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto finale di compravendita vero e proprio, detto "rogito". Tutto, cioè, deve essere già deciso con il compromesso, per questo si consiglia di redigerlo nella forma più dettagliata possibile. Può essere redatto in carta semplice, ma si consiglia in bollo per poterlo eventualmente registrare con più facilità. Con questo contratto l'acquirente acquisisce il diritto che la vendita venga portata a termine alle condizioni stabilite. Normalmente al momento del compromesso viene pagato il 20% del prezzo pattuito, ma gli importi sono assolutamente liberi.

Gli elementi fondamentali da indicare nel compromesso sono i seguenti.

• I dati completi dei contraenti.
• Prezzo dell'immobile. Dato che, come vedremo, nel rogito sarà sufficiente indicare un prezzo pari a 100 volte la rendita catastale per accontentare il fisco, chi sceglie di registrare il compromesso farà meglio a indicare lo stesso importo, per evitare polemiche con gli Uffici del Registro.
• I mezzi di pagamento (assegno, cambiale, eccetera) e le relative scadenze.
• La descrizione della casa (risultanze catastali, vani, pertinenze) e degli altri immobili confinanti.
  
• La data del rogito.
• Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie).
• Regolarità rispetto alle norme edilizie.
• Eventuali clausole penitenziali, o versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale.
• Il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni.
• Data e firma dei contraenti.

• La caparra confirmatoria consiste in una somma che l'acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell'affare, a garanzia del suo buon esito. Se la compravendita va a monte per colpa dell'acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra, raddoppiata, all'acquirente. In ogni caso, il danneggiato può rinunciare alla caparra e ottenere invece in giudizio che il contratto venga comunque portato a termine. 
• La caparra penitenziale a differenza della confirmatoria, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto: il danneggiato se la intasca, e tutto finisce lì.
• L'acconto invece non mette in atto nessuno dei meccanismi descritti prima: è semplicemente un anticipo sul prezzo, quindi lo stesso importo viene restituito se l'affare va a monte, non importa per colpa di chi, e senza altre conseguenze.

Resta, a questo punto, l'ultimo atto: il rogito, cioè l'atto di compravendita vero e proprio. In genere è redatto da un notaio, ma si può anche farlo da soli limitandosi ad autenticare le firme da un notaio. Questa soluzione però è del tutto sconsigliabile a chi non abbia grande familiarità con le cose di legge, perché fare errori nella formulazione dell'atto è facilissimo. Nel rogito vengono, in sostanza, ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel frattempo. Al notaio spettano i controlli sull'esistenza di ipoteche, altri vincoli, o irregolarità edilizie (a meno di non aver già provveduto di persona).
A partire dal 1 gennaio 1998 al rogito va allegata la "dichiarazione di conformità" dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990), relativamente agli impianti elettrici, rilasciata da tecnici abilitati. Se la casa risulta già in regola, il venditore potrà inserire nel rogito una dichiarazione sulla regolarità dell'immobile, con valore di atto notorio. È compito del venditore fornire tutta la documentazione che il notaio richiede.
L' acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi, di regola, con il denaro necessario al saldo. Quindi, le pratiche per il mutuo devono già essere state sbrigate. L’agenzia immobiliare dispone di notai di fiducia ai quali rivolgersi per la stesura sia del rogito che dell'atto di ipoteca.
Si ricorda che al momento del rogito viene pagata l'IVA, l'imposta di registro e la parcella del notaio. I mezzi di pagamento più comuni sono l'assegno circolare (preferito perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso), molto raramente i contanti e i semplici assegni bancari.

• La parte venditrice è tenuta a precisare di aver dichiarato la rendita derivante dalla proprietà immobiliare nella propria dichiarazione dei redditi, anche qualora sia esente dal pagamento di tasse. La modulistica ministeriale in vigore prevede infatti che il valore della rendita vada indicato nella dichiarazione dei redditi per poi essere sottratto, in quanto dal 2001 non è più soggetto al pagamento di tasse.

• La parte acquirente deve dichiarare di essere residente nel comune dove l’immobile è acquistato ovvero si deve impegnare a trasferirvi la residenza entro 18 mesi. L’immobile non deve avere caratteristiche di lusso.
  
• La parte acquirente non deve avere né la proprietà in quota o anche l’usufrutto di un immobile a destinazione abitativa nello stesso comune dove sta comprando l’immobile in oggetto né avere la piena proprietà in qualsiasi comune italiano di un’abitazione che sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni in questione.
  

• La legge prevede che, una volta pagata l’imposta sulla prima casa al momento del rogito, è possibile detrarsi la relativa somma dal successivo acquisto di una prima casa, purchè questo nuovo acquisto sia fatto entro 1 anno dalla rivendita della prima casa. Questo comporta che, di fatto, l’imposta sulla prima casa si paga una volta sola e i successivi acquisti sono sempre a scalare dalla precedente imposta. Se, come spesso avviene, i successivi acquisti sono di importo superiore al precedente, si pagherà la sola differenza. L’amministrazione finanziaria tende a restringere il credito d’imposta al solo primo riacquisto nonostante la chiara formulazione della legge. Tutto ciò nel caso in cui si compri da un privato: l’imposta viene incamerata da un notaio, esattore dell’amministrazione finanziaria. Se la successiva prima casa viene acquistata da un costruttore con pagamento di IVA, non è data la possibilità di compensare l’imposta di registro con l’IVA, quindi l’imposta può essere recuperata solo ed esclusivamente nell’arco dei 5 anni detraendosi ogni anno dalla propria dichiarazione dei redditi 1/5 dell’imposta pagata sulla prima casa.

• Una limitazione alle agevolazioni prima casa è costituita dal dettato dell’art. 81 del T.U. sui redditi: la parte venditrice che rivenda un immobile prima che decorrano cinque anni è tenuta a pagare l’IRPEF sulla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita secondo l’aliquota media degli ultimi tre anni. Anche se questo pagamento può essere dilazionato, può trattarsi di una somma consistente. Per l’accertamento dell’effettuazione del pagamento regolare di questa tassa, il potere dell’amministrazione finanziaria non ha limiti e l’amministrazione può utilizzare tutti i mezzi a sua disposizione: l’anagrafe tributaria, il controllo dei conti correnti e quant’altro. Il venditore non è costretto a pagare l’IRPEF se il venditore ha abitato nell’abitazione che è oggetto di compravendita prima dei cinque anni per più della metà del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita.