Si definisce “contratto di mutuo” (art. 1813 e seguenti c.c.) il “...contratto col quale una parte (mutuante) consegna all’altra (mutuataria) una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità… …Le cose date a mutuo passano in proprietà del mutuatario… …salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante…" Il mutuo ipotecario è un prestito garantito da ipoteca su un immobile: ovvero la parte mutuante (Banca) iscrive sull’immobile oggetto dell’operazione di prestito, e/o su altro immobile, un’ipoteca a garanzia del rimborso di quanto dovuto dalla parte mutuataria (cliente), sulla base del contratto di mutuo sottoscritto. E’ un “atto unico”, ovvero il mutuo si formalizza mediante la stipula di un unico contratto contestuale alla compravendita. Infatti dopo l’atto di compravendita dell’immobile, si procede con la stipula del contratto di mutuo ed il mutuatario autorizza la parte mutuante ad iscrivere ipoteca. E’ un “atto pubblico” e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un notaio. Il notaio provvede a redigere il contratto, a registrarlo nei pubblici registri, ad iscrivere ipoteca e a verificare che tale iscrizione sia avvenuta regolarmente.

Ogni contratto di mutuo è caratterizzato da alcuni elementi essenziali quali: il tasso di interesse prescelto e la durata. In base alla tipologia di tasso di interesse applicato al finanziamento, si può distinguere tra: Mutui a tasso variabile: il tasso di interesse varia in relazione all’andamento di uno o più parametri specificatamente indicati nel contratto di mutuo; Mutui a tasso fisso: il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo. Mutui a tasso misto: il tasso di interesse è fisso per un certo intervallo di tempo, variabile per il restante periodo

Il tasso di ingresso è quello che viene applicato nei primi mesi o alle prime rateizzazioni di un mutuo a tasso variabile. E' generalmente più basso del tasso che viene applicato successivamente. Il tasso a regime è quello calcolato sulla base dei parametri di indicizzazione e dello spread applicato. E' il tasso di interesse applicato al prestito per tutta la sua durata.

Il tasso del mutuo è composto dall’indice di riferimento incrementato di un valore percentuale chiamato “spread”. Lo spread infatti è quella maggiorazione che, aggiunta al tasso di interesse scelto come parametro di indicizzazione, definisce il tasso del mutuo offerto dall’Istituto di Credito.

L’estinzione graduale del debito avviene con il pagamento mensile delle rate. Ogni rata è composta da una quota capitale e da una quota di interessi. La quota capitale rappresenta la parte dell’importo prestato che si deve rimborsare. La quota interessi rappresenta la parte degli interessi dovuti alla banca per il prestito richiesto. Le due quote variano col tempo: inizialmente la quota degli interessi è notevolmente superiore rispetto a quella del capitale; con il progredire del piano di rimborso, l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.

Ammortamento significa estinzione graduale di un debito. Il Piano di Ammortamento rappresenta il piano di rimborso rateale che comprende la quota di rimborso del capitale e la quota degli interessi. Si tratta di un piano riassuntivo delle scadenze di pagamento, degli importi rateali da pagare, della parte di mutuo rimborsata e di quella ancora da rimborsare. Ci sono diversi tipi di piano di ammortamento. Quello adottato comunemente è denominato “ammortamento alla francese” nel quale la rata rimane sempre costante, pur variando al suo interno la quota capitale e la quota interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, la rata inizialmente è perciò composta prevalentemente da interessi, più si avvicina la scadenza più aumenta la quota capitale rimborsata.

Per ottenere il mutuo ipotecario è necessario rilasciare un'efficace garanzia per il creditore, tutelandolo contro il pericolo di insolvenza: l'ipoteca. Il Codice Civile definisce l’ipoteca un “diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore (Banca) il potere di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è iscritta e di essere soddisfatto delle proprie ragioni di credito con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione”. L’iscrizione avviene per un valore superiore al finanziamento erogato. L’ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato ma anche: gli interessi nella misura concordata gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli oneri notarili, professionali etc etc le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto. Tale maggiore copertura tutela la Banca ma non genera maggiori costi per il cliente se non per l’importo dei costi notarili, commisurati al valore dell’ipoteca (i costi notarili per un ipoteca del 200% saranno nettamente inferiori a quelli per un’ipoteca del 300%). I modi di estinzione sono: la cancellazione prima del termine di scadenza a condizione che il debito sia stato estinto (il mutuatario potrà richiedere, a pagamento, alla banca il "consenso alla cancellazione d'ipoteca" e con questo documento rivolgersi ad un Notaio per procedere con la definitiva cancellazione) il mancato rinnovo entro il termine dei 20 anni. Potrà invece essere rinnovata solo nel caso in cui alla scadenza dei 20 anni il debito non sia ancora estinto.

Nell’analisi della richiesta di finanziamento, vengono prese in considerazione innanzi tutto 6 aree di valutazione principali. Sul richiedente il mutuo e su tutti coloro che fungono da garanti vengono verificate: le caratteristiche socio-demografiche la capacità di risparmio la capacità di reddito Sull’oggetto dell’operazione vengono verificate: le caratteristiche dell’immobile la congruità tra l’importo richiesto ed il valore dell’immobile la copertura della garanzia ipotecaria Questi sono gli elementi di partenza nell’istruttoria di un mutuo, ma ciò non esclude la possibilità di procedere con ulteriori verifiche nel caso si rendano necessari approfondimenti.

Prima di concedere un finanziamento dovrà essere effettuata un’analisi preliminare che viene solitamente denominata “istruttoria”. E’ infatti durante l’istruttoria che l’Istituto di Credito raccoglie informazioni e documenti. I documenti necessari per iniziare una prima analisi sono di semplice reperibilità: Copia del documento di identità; Codice Fiscale; Certificato contestuale; Stato di famiglia; Copia ultime buste paga; Copia ultimi cedolini della pensione; Modello 730 o CUD per lavoratori dipendenti; Modello UNICO con ricevute dei versamenti IRPEF; Copia CCIAA (iscrizione alla Camera di Commercio) per lavoratori autonomi; Compromesso di vendita o proposta di acquisto; Relazione Notarile Preliminare o Atto di Provenienza; Perizia. Altri documenti possono rendersi necessari in conseguenza di particolari situazioni o condizioni.

Gli interessi passivi e gli oneri accessori relativi al mutuo ipotecario sottoscritto per l’acquisto della prima casa sono considerati oneri detraibili ai fini della deducibilità fiscale in sede di dichiarazione dei redditi. La detrazione spetta nella misura del 19% del loro ammontare su un importo massimo prestabilito (3.615,20 euro – ad esempio, se nell'anno si pagano interessi passivi per 4.500 euro, la riduzione dell'imposta sarà di 686,6 euro, cioè il 19% di 3.615,20 annuo, importo massimo su cui calcolare la detrazione. Nel caso in cui il mutuo abbia come oggetto il finanziamento della costruzione dell’abitazione principale l’importo massimo detraibile prestabilito è differente). Devono sussistere le seguenti condizioni: Per la prima casa: l’oggetto di acquisto deve essere una casa di abitazione non di lusso l’immobile deve essere situato nel Comune in cui l’acquirente ha, o stabilisca entro 18 mesi la propria residenza, o se diverso, quello in cui l’acquirente svolge la propria attività l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove si trova l’immobile da acquistare l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso e nuda proprietà su altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa l’immobile non deve essere rivenduto prima di 5 anni, pena il pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte. Tali condizioni non si applicano se, entro 12 mesi dalla cessione viene acquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale. Nel caso di mutuo cointestato ciascun intestatario potrà usufruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi passivi poiché il limite prestabilito è riferito all’ammontare complessivo degli oneri detraibili. Se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi e un coniuge è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote di interessi.

Tasso fisso classico - Il tasso e la rata restano uguali per tutta la durata del mutuo Tasso variabile classico - Il tasso segue le variazioni dell’indice di riferimento (es.: Euribor). Il tasso e la rata varieranno quindi ad ogni aggiornamento (es.: mensile, trimestrale) Tasso misto con opzione - Durante la vita del mutuo, solitamente a scadenze predefinite (es: ogni due anni), è possibile scegliere tra tasso fisso e tasso variabile (opzione). Tasso e rata si comporteranno come quelle di un variabile classico e di un fisso classico fino al momento dell’opzione successiva Tasso misto bilanciato - L'importo del mutuo viene diviso in due parti. La prima parte (es: il 70% dell'importo) è a tasso fisso, la seconda parte (es: il rimanente 30%) è a tasso variabile. Il cliente sceglie la proporzione tra le due parti al momento dell'erogazione Piano di rimborso flessibile  - Ogni mese si pagano rate di soli interessi. Il cliente decide liberamente quando e come rimborsare il capitale preso a prestito, entro alcuni limiti stabiliti dalla banca Rata costante (tasso e durata variabile) - Il tasso è variabile ma l’importo della rata è fissato all’inizio del mutuo. La rata quindi resta costante e si modifica la durata del mutuo: più lunga se i tassi salgono, più breve se i tassi scendono Tasso variabile con tetto massimo (cap) - Il tasso è variabile ma non potrà mai salire oltre un valore prefissato (cap). Anche se i tassi dovessero superare tale valore, il tasso applicato resterebbe quello del tetto massimo

Per determinare ogni tipo di tasso di interesse si fa riferimento ai tassi del mercato monetario e finanziario. Nello stabilire il tasso fisso ci si rifà all'EURIRS (Euro Interest Rate Swap). Per il tasso variabile, invece, bisogna riferirsi all'Euribor, al Libor o ad altri indicatori concordati con la banca. Sia nel caso del tasso fisso, sia nel caso del tasso variabile, per determinare il tasso finale, la banca applica uno spread che costituisce il guadagno della banca stessa. Lo spread è una percentuale che viene determinata da ogni singolo istituto di credito e quindi non dimentichiamo che può essere negoziata!